Ett pantbrev är den säkerhet banken får i din fastighet när du tar ett bolån. När ett nytt pantbrev skrivs ut betalar du stämpelskatt på 2 % av pantbrevets belopp, plus en expeditionsavgift. När du köper fastigheten betalar du dessutom lagfart: 1,5 % plus en fast avgift.
För ett hus som kostar 3 000 000 kr blir lagfarten 45 000 kr i procentdelen. Lånar du 2 550 000 kr och behöver helt nya pantbrev blir stämpelskatten på pantbreven 51 000 kr. Tillsammans är det 96 000 kr innan de fasta avgifterna lagts till.
Det är kostnader som ofta kommer utöver kontantinsatsen, så de ska med i kalkylen redan innan du lägger bud.
🧮 Räkna ut din totalkostnad för husköpet
Totalkostnaden för själva köpet består av fyra delar: kontantinsats, lagfart, stämpelskatt på nya pantbrev och de fasta avgifterna. Lånet och dess ränta kommer ovanpå detta. Använd formeln nedan för att få en första siffra.
| Del | Så räknar du |
|---|---|
| Lagfart | 1,5 % av köpeskillingen + fast avgift |
| Stämpelskatt på pantbrev | 2 % av beloppet på nya pantbrev + expeditionsavgift |
| Kontantinsats | Köpeskilling minus lånebelopp |
| Total kontantutlägg vid köp | Kontantinsats + lagfart + stämpelskatt + fasta avgifter |
I tabellen nedan ser du tre exempel. Kontantinsatsen är satt till 15 % av priset i alla exempel. Det är ett antagande för illustrationen och inte ett krav från någon bank.
| Köpeskilling | Kontantinsats (15 %) | Lånebelopp | Befintliga pantbrev | Lagfart (1,5 %) | Stämpelskatt nya pantbrev (2 %) | Summa kontantutlägg exkl. fasta avgifter |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 1 700 000 kr | 0 kr | 30 000 kr | 34 000 kr | 364 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 2 550 000 kr | 0 kr | 45 000 kr | 51 000 kr | 546 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 2 550 000 kr | 1 500 000 kr | 45 000 kr | 21 000 kr | 516 000 kr |
Beräkningsexempel. Fasta avgifter (expeditionsavgift för pantbrev och avgift för lagfart) ingår inte, och din faktiska kostnad beror på vilka pantbrev som redan finns i fastigheten. Kontrollera aktuella avgifter hos Lantmäteriet.
Notera skillnaden mellan rad två och rad tre. Samma hus och samma lån ger 30 000 kr lägre stämpelskatt när 1 500 000 kr av lånet redan täcks av befintliga pantbrev.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett pantbrev är och varför banken kräver det
- Hur stämpelskatten på nya pantbrev och lagfarten räknas ut
- Vilka kostnader som kommer utöver själva lånet
- Hur du kan hålla nere kostnaderna när du köper eller byter bank
- Vad du bör tänka på innan du lånar till ett husköp
🏦 Pantbrev och stämpelskatt förklarade från grunden
När du tar ett bolån lämnar du bostaden som säkerhet. Det är därför bostadslån har lägre ränta än till exempel privatlån: ju bättre säkerhet du har, desto lägre ränta kan du få. Pantbrevet är det dokument som gör säkerheten verklig för banken.
📄 Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett värdepapper som är knutet till en fastighet och som visar att fastigheten får användas som säkerhet för ett lån. Banken håller normalt i pantbreven under tiden du har lånet. Om du inte kan betala tillbaka kan banken i sista hand få betalt ur fastighetens värde via pantbrevet.
Varje pantbrev har ett bestämt belopp. Du behöver pantbrev som täcker lånebeloppet, och det är beloppet på pantbreven som avgör stämpelskatten, inte hur mycket du faktiskt lånar vid en viss tidpunkt.
💰 Vad är stämpelskatt?
Stämpelskatt är en skatt som betalas till staten vid vissa ägarbyten och när nya pantbrev tas ut. I praktiken möter du den på två ställen:
- Vid nya pantbrev: 2 % av pantbrevets belopp, plus en expeditionsavgift.
- Vid lagfart: 1,5 % plus en fast avgift, när du söker lagfart för att bli registrerad ägare.
Stämpelskatten är inte en avgift som banken tar ut, och den ingår inte i bankens ränta. Därför ska du räkna den som en separat kostnad vid sidan av lånets ränta och avgifter. Lånets egna kostnader jämför du med effektiv ränta, som enligt Konsumentverket är den totala kostnaden för lånet uttryckt som en årsränta i procent.
🏠 Vad är lagfart?
Lagfart är registreringen av att du är ny ägare till fastigheten. Du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet, och det är i samband med ansökan som du betalar 1,5 % plus den fasta avgiften. Lagfarten gäller köpet i sig och påverkas därför av priset, inte av hur stor del du lånar.
Det betyder att en större kontantinsats inte sänker lagfarten. Däremot kan en större kontantinsats minska behovet av nya pantbrev, och därmed stämpelskatten på pantbreven.
🔄 När behövs nya pantbrev?
Du behöver nya pantbrev när lånet är större än de pantbrev som redan finns i fastigheten. Finns det redan pantbrev som banken kan ta över eller som du själv kan flytta med dig, behöver du bara ta ut nya för mellanskillnaden. Fråga alltid banken vilka pantbrev som finns och hur många nya som krävs, eftersom det kan spara dig tiotusentals kronor.
Samma resonemang gäller om du byter bank på ett befintligt bolån. Då kan befintliga pantbrev ofta användas på nytt, men rutinerna skiljer sig mellan långivare, så be om en specificerad kostnadsuppgift innan du bestämmer dig.
✅ Vad gäller, och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad som är skatt, vad som är avgift och vad som påverkar summan. Tabellen sammanfattar de vanligaste frågorna.
| Påstående | Stämmer? | Notering |
|---|---|---|
| Stämpelskatten på pantbrev är 2 % | ✅ | Räknas på pantbrevets belopp, plus expeditionsavgift |
| Lagfarten är 1,5 % | ✅ | Plus en fast avgift, betalas när du söker lagfart |
| Större kontantinsats sänker lagfarten | ❌ | Lagfarten följer köpet, inte lånets storlek |
| Större kontantinsats kan minska stämpelskatten på pantbrev | ⚠️ | Beror på hur mycket du behöver låna och vilka pantbrev som redan finns |
| Du betalar 2 % på hela lånet varje gång | ❌ | Endast på nya pantbrev, inte på pantbrev som redan finns |
| Stämpelskatten ingår i bankens ränta | ❌ | Den är en separat kostnad till staten |
| Alla bostäder kräver pantbrev och lagfart | ⚠️ | Reglerna skiljer sig mellan villa och bostadsrätt, fråga banken och Lantmäteriet |
| Banken avgör vilken ränta du får | ⚠️ | Räntan sätts individuellt efter kreditprövning |
💰 Vad kostar pantbrev och lagfart?
Kostnaden följer några enkla formler, och det går att räkna fram den själv. Det är de fasta avgifterna, expeditionsavgiften och lagfartsavgiften, som du behöver slå upp hos Lantmäteriet för aktuell nivå.
📊 Stämpelskatt på nya pantbrev
Procentdelen är 2 % av pantbrevets belopp. Tabellen visar bara den procentuella delen.
| Belopp på nya pantbrev | Stämpelskatt (2 %) |
|---|---|
| 500 000 kr | 10 000 kr |
| 1 000 000 kr | 20 000 kr |
| 1 500 000 kr | 30 000 kr |
| 2 000 000 kr | 40 000 kr |
| 2 500 000 kr | 50 000 kr |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr |
Beräkningsexempel exklusive expeditionsavgift. Avgiften tillkommer och finns hos Lantmäteriet.
🏠 Lagfart vid olika huspriser
Procentdelen är 1,5 % av köpeskillingen.
| Köpeskilling | Lagfart (1,5 %) |
|---|---|
| 1 500 000 kr | 22 500 kr |
| 2 000 000 kr | 30 000 kr |
| 3 000 000 kr | 45 000 kr |
| 4 000 000 kr | 60 000 kr |
| 5 000 000 kr | 75 000 kr |
Beräkningsexempel exklusive den fasta lagfartsavgiften.
🎯 Det här påverkar kostnaden
- Köpeskillingen: Styr lagfarten direkt, eftersom den räknas som en procentsats.
- Lånebeloppet: Ju mer du lånar, desto större pantbrevsbehov kan du få.
- Befintliga pantbrev: Pantbrev som redan finns i fastigheten behöver inte skrivas ut på nytt.
- Kontantinsatsen: En större insats minskar lånet och därmed behovet av nya pantbrev.
- Om du byter bank: Befintliga pantbrev kan ofta användas på nytt, men det varierar mellan långivare.
🏡 Så påverkar belåningsgraden kostnaden
Belåningsgraden är hur stor del av bostadens värde som du lånar. Den påverkar inte bara riskbedömningen utan också amorteringskravet. Bolån över 70 procent av bostadens värde ska amorteras med minst 2 procent per år. Bolån över 50 procent till och med 70 procent ska amorteras med minst 1 procent per år.
Det betyder att en högre belåningsgrad ger tre sorters extra kostnad: större pantbrevsbehov, högre amortering och ofta en högre ränta, eftersom tumregeln är att bättre säkerhet ger lägre ränta. Tänk på att du kan ha råd med månadsbetalningen men ändå sakna utrymme för de engångskostnader som kommer vid köpet.
Be gärna banken visa kostnaderna i en och samma uppställning, så att du ser pantbrev, amortering och ränta sida vid sida. Räkna alltid på två scenarier: ett med så mycket kontantinsats du faktiskt har, och ett där du lägger en större andel kontant. Skillnaden i pantbrev, amortering och total kostnad visar vad den extra insatsen faktiskt sparar.
🎯 Så planerar du kostnaderna vid husköp
Följ stegen i ordning, så får du en kalkyl som håller även om något oväntat tillkommer.
- Gör en budget. Gör en ordentlig ekonomisk kalkyl innan du lånar, så att du vet hur mycket du kan och behöver låna. Konsumentverket rekommenderar en budget.
- Räkna ut lagfarten. Multiplicera köpeskillingen med 1,5 % och lägg till den fasta avgiften från Lantmäteriet.
- Fråga om befintliga pantbrev. Be säljaren och banken specificera vilka pantbrev som finns och hur många nya som krävs.
- Räkna ut stämpelskatten. Multiplicera beloppet på nya pantbrev med 2 % och lägg till expeditionsavgiften per pantbrev.
- Lägg ihop allt. Kontantinsats, lagfart, stämpelskatt och fasta avgifter ger ditt kontantbehov vid köpet.
- Jämför lånevillkoren. Be flera banker om villkor och jämför effektiv ränta, avgifter och bindningstid. Läs igenom låneavtalet noga och fråga om något är oklart.
- Ha en buffert. Räkna med utrymme för ränteökningar och för kostnader som du inte kunnat förutse.
⚠️ Låna ansvarsfullt
Ett husköp är ofta den största ekonomiska åtagandet i livet. Låna bara det du behöver, och se till att du kan betala tillbaka även om din inkomst sjunker eller räntan höjs. Enligt Konsumentverket ska du kunna klara lånet även om du blir sjukskriven eller arbetslös.
Planera för att engångskostnaderna vid köpet, som lagfart och stämpelskatt, finns tillgängliga vid sidan av kontantinsatsen och bufferten. Ta inte nya lån för att täcka kostnader du inte hade planerat för.
Om du redan har svårt att få ekonomin att gå ihop, kontakta kommunens budget- och skuldrådgivning. Den finns i alla kommuner och är kostnadsfri. Du kan också få oberoende information hos Hallå konsument.
❓ Vanliga frågor
🧾 Vad är skillnaden mellan pantbrev och lagfart?
Pantbrev är säkerheten som banken får i fastigheten för ditt lån. Lagfart är registreringen av att du är ny ägare. De kostar var för sig: 2 % på nya pantbrev plus expeditionsavgift, och 1,5 % för lagfart plus en fast avgift.
💰 Hur mycket kostar ett nytt pantbrev?
Stämpelskatten är 2 % av pantbrevets belopp, plus en expeditionsavgift. Ett pantbrev på 1 000 000 kr ger alltså 20 000 kr i stämpelskatt innan expeditionsavgiften läggs till. Den fasta avgiften hittar du hos Lantmäteriet.
🏠 Hur mycket är lagfarten på ett hus för 3 000 000 kr?
Procentdelen blir 45 000 kr, eftersom 1,5 % av 3 000 000 kr är 45 000 kr. Därtill kommer den fasta lagfartsavgiften. Summan räknas på köpet, så en större kontantinsats ändrar den inte.
🔁 Måste jag betala stämpelskatt på hela lånet?
Nej. Stämpelskatten betalas på nya pantbrev, inte på pantbrev som redan finns i fastigheten. Har fastigheten pantbrev på 1 500 000 kr och du lånar 2 550 000 kr behöver du bara nya pantbrev för mellanskillnaden på 1 050 000 kr.
🏦 Kan jag flytta mina pantbrev när jag byter bank?
Befintliga pantbrev kan ofta användas på nytt när du byter bank, men rutinerna skiljer sig mellan långivare. Fråga både din nuvarande och din nya bank vad som gäller, och be om en specificerad kostnadsuppgift innan du bestämmer dig.
📉 Sänker större kontantinsats mina kostnader?
Den kan sänka stämpelskatten på pantbrev, eftersom du behöver låna mindre. Lagfarten påverkas däremot inte. En större insats minskar också amorteringskravet om belåningsgraden hamnar under 70 respektive 50 procent av bostadens värde.
📊 Ingår stämpelskatten i den effektiva räntan?
Stämpelskatten är en skatt till staten och inte en avgift som banken tar ut för lånet. Räkna därför på den separat och be banken specificera vilka kostnader som ingår i erbjudandet. Effektiv ränta är enligt Konsumentverket den totala kostnaden för lånet i procent per år, och du jämför den för att se vilket lån som blir billigast.
🧮 Vad menas med total kostnad för ett husköp?
Det är kontantinsats, lagfart, stämpelskatt på nya pantbrev och de fasta avgifterna, plus lånets ränta och avgifter över tid. Kontantutlägget vid köpet är summan av de första fyra delarna.
🏢 Gäller samma regler för bostadsrätt?
Lagfart och pantbrev hör till fastigheter som villor och radhus. För bostadsrätter gäller andra regler. Kontrollera alltid med din bank och Lantmäteriet vad som gäller för just din bostad.
📈 Hur påverkar fast eller rörlig ränta kostnaden?
Räntan påverkar lånets löpande kostnad men inte stämpelskatten. Fast ränta ger förutsägbara utgifter under bindningstiden, medan rörlig ränta följer marknadens svängningar. Det som passar bäst beror på din ekonomi och om du har buffert för ränteökningar.
💡 Kan jag förhandla om kostnaderna?
Stämpelskatt och lagfart är fasta och går inte att förhandla bort. Räntan och bankens egna avgifter går däremot ofta att förhandla, eftersom banken har marginaler. Be flera banker om villkor och jämför.
🛡️ Vem kan jag fråga om jag är osäker?
Lantmäteriet svarar på frågor om lagfart och pantbrev. Konsumentverket, Finansinspektionen och Hallå konsument ger oberoende information om lån. Har du svårt att få ekonomin att gå ihop finns kommunens budget- och skuldrådgivning.
🏆 Sammanfattning
Ett pantbrev är bankens säkerhet i fastigheten. När nya pantbrev tas ut betalar du 2 % av beloppet plus expeditionsavgift, och när du köper fastigheten betalar du lagfart på 1,5 % plus en fast avgift. De två kostnaderna räknas var för sig och kommer utöver kontantinsatsen.
Det viktigaste att ta med sig:
- Lagfarten följer köpeskillingen, så en större kontantinsats sänker den inte.
- Stämpelskatten på pantbrev följer beloppet på nya pantbrev, och befintliga pantbrev kan minska det.
- Räkna alltid ut totalt kontantbehov: kontantinsats, lagfart, stämpelskatt och fasta avgifter.
- Jämför bolån på effektiv ränta och be om en specificerad kostnadsuppgift från flera banker.
- Ha en buffert för oväntade kostnader och för ränteökningar.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande, och din slutliga ränta sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt hos långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se över din ekonomi och ditt återbetalningsutrymme innan du tar ett lån.
Om författaren
